Em julgamento ao Recurso Extraordinário nº 1.307.334, encerrado em 08 de março de 2022, com tema 1127 de repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu pela possibilidade de penhora de bem de família de fiador em locações não residenciais.
O Plenário analisou o Recurso Extraordinário interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que autorizou a penhora do único bem de família do fiador, em execução decorrente de contrato de locação comercial.
O artigo 3º da lei nº 8.009/90 prevê em seus incisos as exceções à impenhorabilidade do bem de família, e estabelece no inciso VII, a possibilidade de penhora por obrigação decorrente de fiança concedida em contratos de locação.
Em julgamentos anteriores, o STF já havia decidido pela constitucionalidade do inciso VII do artigo 3º, da Lei nº 8.0090/90, em virtude da compatibilidade desta exceção com o direito à moradia consagrado no artigo 6º da Constituição Federal, possibilitando, assim, a penhora do bem de família do fiador nas locações residenciais.
No presente caso, discutia-se a possibilidade de penhora do bem de família do fiador nos contratos de locação comercial. O ministro Alexandre de Moraes, relator do caso, votou pela penhorabilidade, seguido dos ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, vencidos os votos dos ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia.
O principal argumento do Relator, é de que “o inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador” e que ao “criar distinção onde a lei não distinguiu, violaria o princípio da isonomia, haja vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.”
Moraes argumentou ainda, que a fiança é uma obrigação livremente assumida pelo fiador, e lhe imputa o dever de dar as mesmas garantias patrimoniais que o afiançado. Pelo seu entendimento, quando o fiador assina por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel, seja ele para fins residenciais ou comerciais, o fiador “abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”.
Por fim, sustentou que reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial, causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário, visto que a fiança é a modalidade de garantia menos onerosa, mais usual e aceita pelos locadores atualmente, devendo ser assegurado o livre exercício da autonomia privada.
Desse modo, o Tribunal por maioria dos votos, negou provimento ao Recurso Extraordinário e fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
A equipe do Monteiro de Barros Advogados seguirá acompanhando as decisões mais recentes e jurisprudência sobre o tema, colocando-se desde já à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema.
