A nova Lei nº 14.405 de 12 de julho de 2022, altera o artigo 1.351 do Código Civil, a fim de possibilitar a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, em condomínios edilícios.
Anteriormente, a alteração de finalidade somente era possível com a aprovação unânime dos condôminos, o que praticamente inviabilizava qualquer mudança, pois bastava que apenas um condômino não comparecesse à assembleia ou até mesmo votasse contra, para que a vontade da maioria não prevalecesse.
A modificação do artigo 1.351 do Código Civil, tem o objetivo de solucionar algumas questões enfrentadas pelos condôminos durante a pandemia da COVID-19, prevendo a possibilidade de conversão dos edifícios comerciais para uso residencial ou misto, ou a realização de mudanças na destinação de áreas comuns, tais como a transformação de um salão de festas em academia, garantindo o aproveitamento eficiente da edificação.
Segundo a justificação apresentada pelo autor do projeto de lei nº 4.000/2021, senador Carlos Portinho, a implementação de um quórum unânime pode inviabilizar a aplicação de políticas públicas urbanas que visam o benefício coletivo. Sobre isso o senador argumentou que:
“As últimas pesquisas no setor indicam que a demanda por espaços comerciais vem caindo ao longo dos anos e, consequentemente, gerando vacância em salas e edifícios com essa destinação. Esse cenário foi especialmente agravado pela pandemia de covid-19, à medida que o teletrabalho foi implementado e mantido, com êxito, por diversas empresas, escritórios e órgãos públicos.
Diante disso, advém uma tendência à flexibilização, pelos municípios, de regras e posturas, visando à revitalização (retrofit) de imóveis comerciais e à sua conversão em imóveis de uso residencial, dado também o déficit habitacional no país, o trabalho remoto e as novas relações de trabalho advindas da tecnologia.”
Portinho esclareceu, ainda, que a mudança na legislação se faz necessária para assegurar o interesse coletivo e o direito de propriedade dos condôminos, uma vez que apenas um único condômino detinha a prerrogativa de vetar uma mudança posta em votação, inviabilizando a tomada de decisões e a vontade da maioria, ferindo o princípio da função social da propriedade.
Com a aprovação da lei nº 14.405/2022, o artigo 1.351 do Código Civil passou a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Importante destacar que qualquer alteração de destinação do edifício ou da unidade imobiliária está limitada as disposições do plano diretor municipal e demais normas de zoneamento urbano, que podem restringir determinados usos, vedando, por exemplo, o comércio em bairros exclusivamente residenciais.
A equipe do Monteiro de Barros Advogados seguirá acompanhando as atualizações e legislações vigentes sobre o tema, colocando-se desde já à disposição para maiores esclarecimentos.
MONTEIRO DE BARROS SOCIEDADE DE ADVOGADOS
Soraia de Souza Pires
OAB/SP 445.651
